Atraso na entrega do imóvel e prazo para se cobrar a indenização

Quando da aquisição de um imóvel na planta, sabe-se que a construtora é obrigada a estipular no contrato firmado com o consumidor prazo específico para a entrega do imóvel adquirido.

Inclusive, quanto à entrega, no julgamento do Tema n.º 996, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) fixou entendimento que o termo inicial do prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à evento incerto e futuro, como, por exemplo, a celebração de contrato de financiamento entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira:

“1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”

De tal modo, configurado o atraso na entrega de imóvel, tem-se pela incidência de indenização a ser paga ao consumidor pela construtora/incorporadora, também denominada de lucros cessantes, que reflete a injusta privação do uso/fruição do bem pelo adquirente, fruição esta que tem valor econômico independente da comprovação de que o imóvel teria sido alugado ou de estar o adquirente pagando aluguel em outro imóvel.

Entretanto, muito se discute acerca do prazo prescricional para se cobrar a referida indenização acima. Incidiria o prazo de 3, 5 ou 10 anos? Ainda, referido prazo seria contado desde a assinatura do contrato ou do efetivo recebimento das chaves?

Referente ao primeiro questionamento, o prazo prescricional para ajuizamento de ação visando a cobrança da indenização devida pelos lucros cessantes ante o atraso na entrega do imóvel, é de 10 anos, nos termos do artigo 205 do Código Civil:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

Isso, porque, segundo o Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp nº 1.572.164/SP), o atraso na entrega de imóvel se trata de responsabilidade civil contratual, o que atrai a incidência do prazo prescricional decenal.

Superado o prazo para se cobrar a indenização, surge o questionamento acerca do termo inicial para a contagem dos dez anos, o que é respondido pelo artigo 189 do Código Civil, que dispõe que violado o direito¸ nasce para o titular a pretensão (...).

Assim, o prazo decenal tem como termo inicial a data do inadimplemento contratual, o que, na hipótese de atraso na entrega do imóvel, ocorre na data prevista para entrega do imóvel, considerado o período de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, se previsto contratualmente.

De tal modo, consideremos que “João” adquiriu um imóvel da construtora “Beta” em que conste no contrato a entrega da unidade imobiliária em 01/07/2015, já admitido o prazo de tolerância, sendo que, a efetiva entrega somente ocorreu em 01/07/2016.

Nesse caso, o prazo decenal para “João” ajuizar ação iniciará no dia seguinte à data em que o imóvel deveria ter sido entregue, qual seja: 02/07/2015. Por esse motivo,  o prazo final para “João” pleitear a indenização pelos lucros cessantes será 02/07/2025, ou seja, 10 anos.